Emergenza casa: possibili linee di intervento

emergenza casaLa casa, un diritto, resta per tanti un miraggio. Tale situazione non è il prodotto della crisi economica in atto, delle sue drammatiche ripercussioni sociali, ma è presente da tempo ed ha molteplici motivazioni; non vi è dubbio che la crisi ne ha evidenziato ulteriormente la portata, pone una seria ipoteca sul suo possibile ancorché necessario superamento.

Del perché sempre più la questione casa si è imposta all’attenzione generale molto è stato detto.

Essa è parte integrante delle “questioni sociali” di tutti i Paesi dell’Unione Europea, la stessa “Agenda di Lisbona”, discussa e discutibile, ne ha sottolineato la centralità.

Nel nostro Paese, al di là di alcune situazioni particolari, vi è al riguardo un tratto comune che attiene allo scarto tra quantità e qualità dell’offerta in rapporto alla domanda, alla sua evoluzione.

In particolare nelle aree metropolitane, nei grandi Comuni, si è assistito negli anni alla crescita esponenziale del costo delle abitazioni, sia in proprietà che in affitto.

Ciò ha determinato per tanti condizioni insostenibili.

Molti indicatori hanno evidenziato che in tali realtà oltre il 30% delle famiglie residenti in affitto sono in condizioni di disagio abitativo  e costrette a ricorrere, forse dovremmo dire a rincorrere, vista la situazione determinatasi, una qualche forma di aiuto pubblico.

Il disagio abitativo deriva da molteplici fattori, tra questi l’essere soggetti a sfratto, costretti alla coabitazione, soprattutto dal dovere corrispondere un canone d’affitto troppo oneroso rispetto ad un reddito familiare calante.

Se per i redditi medio alti il canone di locazione è la ragione di una  riduzione dei consumi correnti di altro genere, per le fasce più deboli ciò spinge progressivamente verso il bisogno di assistenza.

Si tratta generalmente di famiglie monoreddito, per oltre la metà composte da persone sole, spesso anziane, per circa il 25% di immigrati, di precari.

Sono tutte famiglie che possono contare mediamente su circa 1000 Euro al mese e che per il solo affitto sono tenute a pagarne non meno della metà, quanto poco resti loro per vivere è evidente.

Poiché a seguito delle scelte del Governo Berlusconi e di quelli che l’hanno seguito, è andato  diminuendo  fino a scomparire il sostegno dato dallo Stato attraverso il Fondo Sociale per l’Affitto, dimostratosi nel tempo un importante strumento di tutela,  il progressivo venir meno delle risorse a ciò finalizzate ha prima diminuito l’entità del contributo spettante ad ogni richiedente ( in tante Regioni dalla media di 4 mensilità coperte si è presto passati a due e così via) e successivamente, in un processo che ha evidenziato sempre più lo scarto tra bisogni e tutele, le Autonomie Locali  si sono trovate da sole ad affrontare una evidente questione sociale, che non può restare irrisolta e che  interroga anche l’attuale Governo.

Non è quindi casuale l’incremento delle situazioni di morosità che ormai motivano oltre l’80% degli sfratti, la cui tutela, peraltro, è andata scemando nel tempo, con tutto ciò che questo significa dal punto di vista delle ricadute sociali.

Lo stesso strumento del canone concordato, derivante dalla Legge 431/98, si è rivelato utile al fine di sostenere la locazione, e la decisione di tanti Comuni di ridurre se non addirittura azzerare l’ex aliquota ICI per tale tipologia di contratto ha dato risultati importanti nel rapporto domanda-offerta,  ma ciò  resta insufficiente.

La vicenda IMU, quanto ne è seguito e si prospetta, con tutto il suo carico di approssimazione e problemi, non può significare la messa in discussione di scelte a ciò finalizzate.

La disponibilità di alloggi in affitto  va sostenuta con determinazione, anche  attraverso la costituzione di fondi di garanzia per il pagamento del canone, la definizione di “ Agenzie per l’Affitto”coinvolgenti Istituzioni,  ex IACP, Parti Sociali, etc.

Anche chi ha deciso di comperare casa si è trovato e si trova sempre più in difficoltà.

Molte, troppe famiglie hanno stipulato mutui al limite della propria possibilità economica.

Mutui sempre più alti, per case sempre più piccole e lontane dalla città, mutui che oggi sono di difficile accesso, che abbisognano di garanzie di solvibilità sempre più forti, rispetto ai quali cresce l’ansia di chi li contrae per il proprio futuro.

La soluzione non può essere quella della coabitazione, un fenomeno che investe tanta parte dei lavoratori immigrati, in difficoltà a trovare alloggi, spesso sottoposti a contratti capestro, soggetti a canoni non rapportati alla qualità delle abitazioni.

Una situazione che rinvia al disagio estremo di chi è senza una casa, alla mancanza di adeguate strutture di prima accoglienza,  al bisogno di percorsi di stabilizzazione abitativa, più in generale al grande tema dell’integrazione sociale, da realizzarsi anche attraverso adeguate  scelte urbanistiche, la definizione di adeguati criteri di assegnazione degli alloggi pubblici ( che non possono rincorrere la demagogia di questo o quel soggetto politico in cerca di voti al grido “ prima gli italiani”, ma debbono assumere, innanzitutto,  con il necessario equilibrio, il concetto di bisogno) alla scelta della compresenza di nuclei familiari di etnia, nazionalità, condizioni  diverse.

Il rischio di pesanti ripercussioni sociali a fronte di scelte “ghettizzanti ”, è evidente, come dimostrano tante esperienze, italiane e non, ed occorre evitarlo.

E’ ripresa in questi ultimi anni la polemica relativa alle condizioni economiche di chi occupa un alloggio di edilizia residenziale pubblica.

Per quanto ci riguarda non possono esserci dubbi, anche e soprattutto in una fase di grave crisi sociale come l’attuale: le condizioni reddituali degli affittuari debbono essere puntualmente verificate, anche incrociando i vari dati disponibili, e l’accesso va assolutamente riservato a chi effettivamente ne ha bisogno, la stessa relazione tra entità dell’affitto e reddito deve essere inoppugnabile.

Un ‘altra questione che ha investito il mercato abitativo, essenzialmente delle grandi città, è quella degli studenti fuori sede, che esprimono  una domanda forte di alloggi in affitto, contribuendo a tenerne alto il prezzo,  e che spesso sono costretti a locazioni in nero, un fenomeno, quest’ultimo, che con grande difficoltà si cerca di contrastare anche attraverso intese tra più soggetti istituzionali.

Parlando di crescente disagio abitativo non si può non sottolineare anche la questione delle barriere architettoniche, che costringono tanti disabili, tanti anziani a rinunciare alla propria mobilità, comunque a ridurla fortemente ( si pensi in particolare ai tanti edifici sprovvisti di ascensore).

Anche questa è una questione da risolvere, ad esempio definendo un vero e proprio piano, ancorché cadenzato nel tempo, di qualificazione del patrimonio abitativo, pubblico e privato,  una qualificazione che può avvalersi di molteplici strumenti, quali ad esempio la domotica.

I cambiamenti della domanda sono stati e continuano ad essere rilevanti, essi derivano innanzitutto dalla modificazione della struttura e della composizione della società, dalla crescente vulnerabilità sociale prodotta dalle politiche finanziarie, economiche, sociali affermatesi nel tempo.

Una situazione, quest’ultima, resa ancora più marcata dalla crisi in atto, dalle politiche scelte per affrontarla.

Se fino a pochi anni fa la domanda era essenzialmente riconducibile ad alloggi di qualità ad un prezzo accessibile, fossero essi  in proprietà od in affitto, oggi non vi è dubbio che la stessa è essenzialmente  riconducibile ad alloggi in affitto, come evidenzia la crisi del mercato immobiliare, la drastica riduzione dell’accesso al credito per l’acquisto di immobili.

Non illudiamoci, ancora per molto tempo  la situazione data è destinata a permanere e  la domanda non cambierà, ciò che è cambiato e continuerà a cambiare, in negativo, sono le prospettive di mercato e di redditività delle famiglie.

E’ fuori di dubbio che  la stessa, se non risolta, è destinata ad avere sempre più pesanti ripercussioni,  mettendo a rischio la stesa coesione sociale, oltre che continuare ad essere la negazione di un basilare diritto di cittadinanza, un fattore di esclusione, un ostacolo alla promozione individuale, nonché un limite allo stesso sviluppo economico e sociale del territorio, con tutto ciò che ne consegue.

La questione è quindi quella di rispondere alla domanda attraverso una adeguata politica dell’offerta,  che rimanda innanzitutto al ruolo dei diversi soggetti, al tema del chi fa che cosa.

Per quanto riguarda noi è centrale il ruolo del soggetto pubblico, nelle sue diverse articolazioni, ed in un’ottica di forte integrazione il  chiamare i diversi soggetti interessati al tema dello sviluppo e della sua qualità a concorrere a ciò entro un quadro di riferimento condiviso.

In altri termini è ancora una volta decisivo fare sistema.

Si colloca qui il fatto che da tempo, da troppo tempo, manca una politica governativa sul tema casa  all’altezza delle aspettative.

Al contrario, negli anni di governo Berlusconi si è messo in discussione un insieme consolidato di esperienze e di strumenti di intervento in materia, è venuta meno qualsiasi politica residenziale pubblica ( altro che Piano Casa! ), sono venuti meno i trasferimenti alle Autonomie Locali per le politiche abitative, si è cancellato, come sottolineato,  il Fondo Sociale per l’Affitto.

L’esperienza dei governi Monti e Letta in materia di politiche abitative non si è manifestata in discontinuità con la precedente  ed è illusorio pensare che ciò possa accadere con il governo Renzi, in quanto la logica è la stessa, ossia ricondurre tutto alle mere dinamiche di mercato.

Continua quindi a mancare quella politica che noi da tempo rivendichiamo ed a sostegno della quale si sono anche recentemente promosse petizioni popolari, prospettate precise piattaforme.

Una politica richiesta a gran voce da sempre più persone,  e che è anche alla base della ripresa delle occupazioni degli alloggi sfitti, tanti, nel pubblico e nel privato, che al di là delle diverse considerazioni in merito a tale pratica, segnalano il permanere di un bisogno, drammatico,  al quale si continua a non dare risposta.

Occorre insistere, serve una politica per la casa ( troppe case, troppa gente senza casa) e si tratta di una politica così riassumibile:

-moratoria degli sfratti, per rispondere all’emergenza in atto;

-rilancio del ruolo dello Stato, nelle sue articolazioni, sul terreno delle politiche abitative.

Ciò in particolare per:

-definire e finanziare programmi atti ad aumentare considerevolmente la dotazione di abitazioni in affitto, privilegiando decisamente il recupero e la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente;

-rilanciare  il  Fondo Sociale per l’ Affitto a sostegno delle famiglie a basso reddito;

-ridefinire il complesso degli interventi incentivanti e disincentivanti del soggetto pubblico attraverso la rimodulazione delle leve contributive e fiscali.

Serve una politica pubblica della casa, come dimostrano le più avanzate esperienze in materia ( si pensi al nord Europa, ove tale politica determina anche condizioni di mercato per l’acquisto e l’affitto di immobili di indubbio miglior favore rispetto alle nostre).

Occorre una politica che ponga l’accento sulla qualità dell’abitare e del vivere ( la sicurezza e l’efficienza energetica ne sono parte decisiva) e  che, quindi, consideri il tema  strettamente connesso con quello dell’uso del territorio, della sua fruizione e vivibilità, entro un diverso quadro di compatibilità che assuma con coerenza il vincolo della sostenibilità.

La rincorsa dei Comuni a promuovere comunque  politiche edilizie espansive, finalizzate alla riscossione degli  oneri di urbanizzazione per finanziare  sempre più la spesa corrente compressa dalle politiche governative, non può essere la risposta, in quanto  ha come risultato il progressivo mero consumo del territorio.

Il fatto che  nel nostro Paese si contino 23 milioni di nuclei famigliari e 32 milioni di alloggi, e che nonostante ciò sussista  l’emergenza abitativa, deve fare riflettere.

Ciò è indice di un forte ed insostenibile squilibrio che occorre proporsi di superare.

Occorre una disciplina generale dell’intervento pubblico nel settore, un approccio organico al tema, un quadro di riferimento territoriale omogeneo.

Ciò che diversi DPEF regionali hanno nel tempo previsto al fine di contribuire a contenere le condizioni di disagio abitativo, in particolare delle fasce più deboli della popolazione regionale, ivi compresa l’attuazione di un programma di edilizia agevolata per la realizzazione di alloggi,  da affittare o vendere a canoni e prezzi più bassi di quelli di mercato, si è configurato come una risposta importante ma insufficiente.

Infatti, se analizziamo la realtà delle diverse Regioni, delle loro città,  fatte le debite proporzioni, è evidente che l’offerta abitativa è stata ed è incapace di rispondere al bisogno.

L’offerta, come già rimarcato, risente del fatto che non si è stati capaci nel tempo di cogliere i processi in atto, quantomeno li si è sottovalutati, forse fidando sul trend descritto da statistiche che evidenziavano un’alta e crescente percentuale di case in proprietà (fino al 70%,  ma oggi tale percentuale è scesa e scenderà ulteriormente).

Occorre mettere in campo un vero e proprio Piano Casa Regionale, Piani Casa Metropolitani, agire con determinazione in tale direzione, misurandosi ovviamente con le possibilità della finanza regionale e locale, duramente colpite dalle scelte dei governi che si sono succeduti alla guida del Paese, ma assumendo fino in fondo l’emergenza abitativa che è sotto gli occhi di tutti.

Occorrono risposte che non possono essere trovate nelle mere dinamiche di mercato, che hanno spesso tratti distintivi marcatamente speculativi.

L’emergenza casa che siamo chiamati ad affrontare nei nostri territori abbisogna quindi di scelte precise: spostare l’asse delle politiche abitative puntando alla netta prevalenza dell’affitto rispetto alla proprietà.

I livelli di programmazione che occorre mettere in campo per tale obbiettivo, le risorse necessarie a sostenerlo, evidenziano il bisogno di una azione di governo alla quale deve concorrere l’intero  sistema territoriale, nelle sue diverse espressioni istituzionali e non.

La scelta di coordinare l’azione dei singoli Comuni, delle loro forme associative, un tempo avremmo detto delle Province, è necessaria per il governo del sistema territoriale, in quanto rende possibile realizzare obiettivi impegnativi ed importanti sui terreni cruciali che attengono al suo sviluppo, e ciò vale anche per la questione considerata che ne è parte integrante.

E’ necessario  assicurare un rapporto sempre più coerente tra i diversi strumenti di programmazione delle politiche urbanistiche e, all’interno di queste, di quelle abitative ( si pensi, ad esempio, in tanti contesti, alla formazione dei Piani  associati, che sempre più debbono andare oltre la sommatoria delle scelte dei singoli Enti).

Bisogna articolare politiche che tengano conto dei costi di accesso all’abitazione, quali il valore dei terreni ( la rendita fondiaria) e degli immobili, il costo dell’affitto, per incidere significativamente con politiche di contenimento dei prezzi.

Occorrono in sostanza politiche diversificate, sia in riferimento agli strumenti da utilizzare, sia relativamente alle diverse condizioni socio-economiche dei soggetti ai quali sono dirette.

Spesso la stessa offerta di edilizia sociale presente nei Piani non è in linea con la domanda: prezzi, canoni, dimensioni e qualità sono incongruenti rispetto alle  disponibilità economiche delle famiglie che non possono accedere ad una abitazione a libero mercato.

Anche per tale ragione si evidenzia il bisogno di individuare forme di finanziamento e modalità attuative che coinvolgano in maniera crescente oltre ai soggetti pubblici quelli privati, nel rispetto di regole trasparenti che diano adeguate risposte alla collettività.

Si sottolinea al riguardo la necessità di una riflessione sul principio di perequazione urbanistica, di una revisione degli standard che devono accompagnare le eventuali limitate e fortemente motivate nuove realizzazioni abitative.

Operare al fine di rendere disponibile la necessaria quantità di alloggi destinati alla locazione permanente o di lungo periodo, incrementando l’offerta pubblica ed il concorso di più soggetti privati, significa affrontare adeguatamente anche il tema delle “ reciproche convenienze”.

In tale ottica diviene decisivo il governo delle aree.

I Comuni debbono rafforzare l’azione volta a definire eventuali aree disponibili dove vincolare l’offerta privata ad una quota davvero considerevole del nuovo costruito o ristrutturato ad affitto a canoni concertati, così come a vincolare a tale utilizzo l’eventuale cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari.

Si colloca qui anche il senso e la portata di quella responsabilità sociale, spesso evocata, all’assunzione della quale vanno chiamati i diversi soggetti privati.

Molte proposte e progetti da parte di diversi soggetti imprenditoriali, singoli o associati, sono stati posti nel tempo all’attenzione generale, ovviamente in gran parte prima della grave crisi economica in atto.

Ciò è in sé importante, in quanto evidenzia la crescente consapevolezza circa la centralità della questione casa, del carattere emergenziale assunto dalla stessa, la convinzione che occorre al riguardo lo sforzo di più soggetti, ma ancora una volta finalità e contenuti fanno la differenza.

Non vi è dubbio che ci troviamo di fronte ad una domanda articolata che necessita di una altrettanto articolata risposta, ed è opportuno un approccio che riconosca e valorizzi, anche economicamente, lo sforzo prodotto dai privati, ma un punto deve restare fermo: nel caso di aree  messe a disposizione dal soggetto pubblico per la costruzione di alloggi per l’affitto, dopo il congruo termine pattuito, la proprietà di questi deve divenire  pubblica.

E’ un approccio, questo, che rifiuta logiche speculative, che spinge in direzione dell’interesse collettivo.

Particolare attenzione  occorre porre alla valorizzazione ed al sostegno dell’esperienza della proprietà indivisa, e più in generale dell’esperienza cooperativa, anche intervenendo sulle leve fiscali e tributarie.

Serve innanzitutto un bilancio di ciò che è stato fatto, del tanto che resta da fare.

Noi siamo convinti che il problema casa deve e può essere affrontato, risolto, nella consapevolezza che attorno ad esso si gioca la dignità della persona, la stessa possibilità di sviluppo del territorio, la qualità del futuro di tante, di tanti.

Anche sulla base delle possibili linee di intervento indicate, quindi, occorre proporsi un adeguato impegno volto ad affrontare e risolvere una questione che ha assunto in tanta parte del Paese un carattere emergenziale.

E’ una questione che necessità della massima profusione di energie ed in tale direzione noi ci sentiamo impegnati.

Mauro Alboresi, responsabile del dipartimento welfare